applemay

生不带来，死不带走，还不如活着好好享受。
一生都在为房价争论不休，还不如早早买了，慢慢享受。

liyifan

生不带来，死不带走，还不如活着好好享受。
一生都在为房价争论不休，还不如干脆不买了，换着地方租，慢慢享受人生。

冉冉宝宝妈咪

搬家好麻烦
打包行李也好麻烦
考虑交多少孩子入学赞助费也好麻烦
人口普查时，居委会说你是外来流动人口也好麻烦
在楼下小区和别人交流时，邻居一听说你是租客不是业主时，那种防备的眼神也很麻烦
。。。。。。。。。


无房的情况下租房，我觉得不是享受，是受罪
有了一套房的基础上再去租更好的房才叫享受
（因为心里踏实，无论无何，自己总算也还有个窝）

yaya80

有什么好争论的呢？如果租房这么好，买房这么差，这个论坛都没有存在的价值了，GJJ同学就不用每天上来吵吵了。每个人的价值观都不一样，各取所需吧！买不到的心态放好一些，问问自己为什么买不到，然后努力。或者自己本身就不想买，就直接愿意这样潇洒人生，那就更加好，没有什么好抱怨的，好好的过日子就是了。买到了，但是不满意的，也不用着急，想想有一个居所其实也不差，明天总会更加好。买到满意的就不用说了，就开心过日子。你说每天在这里斗嘴，还不如实际一些好。在我个人而言，我觉得房子给了我无限的安全感，进可攻退可守，属于一种家庭的战略储备。再说了，谁说买了一个房子要住70年的，不会置换吗？我相信人比动物高级就是比较聪明吧！政府现在也可以补地价或者政府补贴回收重建之类的……

我的公积金

关于“问题楼盘”金穗大厦值不值得买的具体分析


买不买,各位在行的帮我看一下,这两天就要决定了(郑大源.公积金.有请)

http://www.gzmama.com/thread-1733702-1-1.html


各位MM,最近有人介绍我们买天河路的金穗小区,10000元一平方,请问根据现在的楼市值得买吗?因为我LG在那边上班,我们就想着可以就近上班,但是我老是看到新闻报道这个小区的管理好差,而且一下雨它就是水浸,但是我又觉得这个价钱有电梯,好像好难找!各位在行的MM们帮我看一下,这两天就要决定了,我好怕买了后悔,想多听听其它人的意见!

唉,今天跟业主谈了一下,房产证上是113平方,但实用率只有90方左右,而且证是未过五年,业主要实收105W,房间里是完全没装修,跟买毛坯房没分别,而且在大厅的旁边有一条大柱,是不能拆除的.楼龄都有十多年了,一个字旧.而且我觉得那里好像因为很多都是出租给人做员工宿舍和写字楼,我个人就觉得如果连装修,中介费.和其它税收120W一定是跑不掉的,我又何必去买这个明知有问题的物业呢(水浸,电梯,正常用电没法保证),倒不如去买其他的或者一手楼,各位MM,你们说是吗?我LG就想买,因为上班近,而且他说天河没这个价的了,我说不过他,请各住发表高见,我直接给我LG看.谢谢了!


其实上面的人都是泛泛而谈 没有谈及具体估值

没有讲清楚这套房到底价值几许

他们 包括楼主 可能觉得一万一平不值得买

但是到底值多少钱 他们说不出来

只能简单横向比较

如果这套房一块钱卖给你 你买不买

一千块钱卖给你 估计几乎没有人不买

十万块钱卖给你 估计几乎没有人不买

一佰万元 很多人就犹豫了 或者直接说不买了

那么九十万 八十万 七十万呢？

估计七十万就有人买了

为什么呢？

这个心理价位虽然都很模糊

但是是怎么定出来的呢？

让我来告诉你



鉴于这套房的电梯隐患

楼主漏了介绍一个关键的信息 几楼？

不知道楼主看的是不是15楼或19楼 东北向

楼主面对这个房子

确实要仔细考虑得失

得分有形和无形的得 失分有形和无形的失

第一、有形的得


一句话就是得到一套 位置极佳的 极其便宜的 电梯 楼

如果低层更佳 有电梯时坐电梯 没电梯时当你买了楼梯楼

附近的楼梯楼也不便宜 楼龄还更长


前言、实际价格

113平方 9292元/平 总价105万 谈到102万 名义9026元/平

外加10万税 2万中介费 6万装修 合计120万 实际10619元/平

据合富置业5月份成交数据统计，天河区二手均价为16127元/m2，金穗大厦仅是均价的一半左右。而满堂红成交数据显示，去年金穗大厦成交均价为9543元/m2


一、整体价值


剩余55年使用权的土地价值约为5186元/平
剩余35年寿命的建筑物价值约为3150元/平

合计8336元/平

名义价格溢价8%
实际价格溢价15%

二、土地价值

周边地价

基准地价：5800元/平左右 第一幅
附近评估价：11000元/平左右

第二幅东风公园附近J0014地块
70年使用权评估价10629元/平 设定容积率2.7

第三幅河源大厦附近J0020地块
70年使用权评估价11518元/平 设定容积率2.7

金穗大厦单体楼 又有33层之高 容积率应该在4.5左右
则金穗大厦70年的平均地价当前价值约为（11000*2.7）/4.5=6600元/平

按照金穗大厦楼龄15年 剩余55年土地使用期计
则金穗大厦剩下55年的平均地价当前价值约为（6600*55）/70=5186元/平

则这套房子的土地价值约为5186元/平





三、建筑价值

按照花都金港城地价500元/平 装修2000元/平 卖5000元/平有赚计算

全新电梯带装修建筑价值去地价最高价值4500元/平

按照50年（本应按30年计）的建筑寿命折旧 每年折旧2%

金穗大厦已经15年楼龄 折旧30%

现在建筑物每平米价值

4500*70%=3150元/平

四、投资价值

金穗大厦平均租金27元/平左右

这套房每月可以租得3000元左右

年租金36000元  相对于120万 年回报率3%

而银行长期存款利率是3.6% 理财产品更加不止

还不计算你的贷款利息 远远高于出租回报

这是什么概念 相当于你租房在这里住

然后120万钱存银行 你还有赚

第二、无形的得

一、交通优势 一流

天河核心 毗邻越秀

在广州大道、天河路、环市东路三大主干道的黄金交界

10分钟内坐拥一号、三号、五号三条地铁

BRT就在门口 公交线路无数

补充：

楼主买得起100万出头的房子
按照贷款7成20年计算
月供需要4000以上
则家庭月收入在10000左右偏上
按12000元/月计 则夫妻平均6000元/月
按20天工作日每周5工作日每工作日8小时计算
每人每小时工作回报大约38元

9000元/平左右的价格
目前似乎可以买到东湖映月之类的郊盘

从东湖映月到体育中心站乘坐出租车：共行驶15.6公里，费用45元

坐公车的话

1.从东湖映月小区走约170米到东平路站(广从一路)坐从化客运站-芳村客运站专线(无站牌,扬手才停,下车先通知)到广园新村站1下,到马路对面的广园新村站转乘810路(坐10站)、540路(坐12站)、高峰快线4(坐5站)到体育中心站1下.

2.从东湖映月小区走约170米到东平路站(广从一路)坐从化客运站-芳村客运站专线(无站牌,扬手才停,下车先通知)到黄石东路口站1转乘245路(坐18站)到体育中心站1下.

可见打的的话路费价值45元 来回是90元（夫妻同车）
按照半个小时计算 家庭每小时价值为38元 两人来回合计两个小时76元
合计交通总价值166元

要不就先坐区际中巴再转18站公交车 乐观预计也要1个小时以上
一个小时按照楼主家庭每小时价值为38元 两人来回合计四个小时152元
加上中巴和公车的费用 来回也在2人*2程*（2公车+4中巴）=24元
合计交通总价值176元

打的和公车平均按照170元 每工作日计
每月20个工作日交通总价值3400元

还没统计来回奔波耗时对照顾家庭的影响

楼主如果买在金穗大厦
走路上班 节省时间 路费 利于照顾家庭

每月无形的得相当于3400元有多
每年4万  30年就是120万



二、生活便利 不错

此单位位于购书中心附近，是广州现时的商务中心地段

紧临天河城，正佳广场，维多利广场，万佳超市，百佳超市，苏宁国美电器......等等

10分钟生活圈,非常便利

三、子女上学 尚可

幼儿园：天强艺术幼儿园 名雅苑幼儿园

小    学：体育西小学 华成小学

中    学：天荣中学

第三、有形的失

一、小区素质

单体楼，三梯九户，大户型居多

大部分单位住改商，出入人流较为复杂

居住氛围不浓

二、楼宇状态

15年楼龄：正常电梯可以用15年左右，商用电梯低于10年，电梯随时可能要更换大修。目前维修基金20万左右，本来此次更换供电设备需要200万左右，310户，户均需要再拿6000元。

水浸问题：在上次暴雨后，他们立即着手在小区后的沙河涌边砌起1米多高的防水墙。上两次水淹车库、电房，主要是旁边那条河涌水面越过河堤涌进来。以后就不怕了。

供电问题：目前仍然不能使用空调、冰箱等大功率电器，电梯也是临电支撑。不过新电房正动工修建。按目前进度，约半个月后电房就能建好，再花两三天架设设备，到8月底，金穗大厦就可以恢复正常供电了。

电梯问题：目前三台电梯开了两台。

三、物业质量

未够五年，税费很高

东北向的话不面高架，不会很吵

而且景观不错，天河北CBD，体育中心，东站广场，甚至白云山

完全没装修，跟买毛坯房没分别，装修费高，但也可以做到焕然一新。

大厅旁有不能拆除的一条大柱，适当设计，应该可以掩饰。

第四、无形的失

一、生活隐患

人流复杂，人车混行，楼下商户（足疗？）住户混行

安全（包括盗窃、火灾、电压水压）隐患比较大

二、人身隐患

电梯恢复完全正常前，发生过停梯被困的事故

       7月7日上午8时许，整栋大厦突然断电，两部运行中的电梯停驶。保安发现情况后，一边通知工程部门检修，一边派人开门救人。

　　由于停电，监控画面也无法查出两部电梯停在哪个楼层，他们只得爬楼梯逐层搜索，最后发现两部电梯分别卡在4楼和6楼。“一部电梯里困了两三人，另一部困了八九人，救出来的时候，每个人的衣服都给汗水湿透了。”小黄说，被困人员都是到大厦上班的年轻人，除受到惊吓外，没出现身体不适。

　　事后，物管组织人员巡查发现，事发前不久，大厦内有不少住户和入驻公司开启了空调，而引发“电梯惊魂”。

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-12 10:01 编辑 ]

我的公积金

发这个帖

是想长期探讨房子的价值评估

并不是想说明买房不好 租房不好

就事论事的话 买房绝对好过租房

但是定量分析的时候 就不一定了

这个判断需要建立在 房价合理的基础上

不然100万的房子 回报率1% 一个月租金900元

不管怎么说 肯定是租房划算

那么这个时候买房就不划算了

既然不划算 那就是房价偏高了

偏高多少 多少才合理

这就需要通过各个指标来计算评估

我现在想做的事情

就是从土地的价值说起

我的公积金

补充：


第二、无形的得

一、交通优势 一流


楼主买得起100万出头的房子
按照贷款7成20年计算
月供需要4000以上
则家庭月收入在10000左右偏上
按12000元/月计 则夫妻平均6000元/月
按20天工作日每周5工作日每工作日8小时计算
每人每小时工作回报大约38元

9000元/平左右的价格
目前似乎可以买到东湖映月之类的郊盘

从东湖映月到体育中心站乘坐出租车：共行驶15.6公里，费用45元

坐公车的话

1.从东湖映月小区走约170米到东平路站(广从一路)坐从化客运站-芳村客运站专线(无站牌,扬手才停,下车先通知)到广园新村站1下,到马路对面的广园新村站转乘810路(坐10站)、540路(坐12站)、高峰快线4(坐5站)到体育中心站1下.

2.从东湖映月小区走约170米到东平路站(广从一路)坐从化客运站-芳村客运站专线(无站牌,扬手才停,下车先通知)到黄石东路口站1转乘245路(坐18站)到体育中心站1下.


可见打的的话路费价值45元 来回是90元（夫妻同车）
按照半个小时计算 家庭每小时价值为38元 两人来回合计两个小时76元
合计交通总价值166元

要不就先坐区际中巴再转18站公交车 乐观预计也要1个小时以上
一个小时按照楼主家庭每小时价值为38元 两人来回合计四个小时152元
加上中巴和公车的费用 来回也在2人*2程*（2公车+4中巴）=24元
合计交通总价值176元

打的和公车平均按照170元 每工作日计
每月20个工作日交通总价值3400元

还没统计来回奔波耗时对照顾家庭的影响

楼主如果买在金穗大厦
走路上班 节省时间 路费 利于照顾家庭

每月无形的得相当于3400元有多
每年4万  30年就是120万

liyifan

   

原帖由 冉冉宝宝妈咪 于 2010-8-11 17:24 发表
搬家好麻烦
打包行李也好麻烦
考虑交多少孩子入学赞助费也好麻烦
人口普查时，居委会说你是外来流动人口也好麻烦
在楼下小区和别人交流时，邻居一听说你是租客不是业主时，那种防备的眼神也很麻烦
。。。。。。 ...

呵呵，经济基础决定上层建筑，若经济基础已经达到无所畏惧，当然不需要忍受这些“麻烦”，但问题是消除这些麻烦的成本很高......，自然要算清楚这笔帐。生活本来就是在不断妥协中前进。

liyifan

   

原帖由 liyifan 于 2010-8-10 11:34 发表
圈地运动？法理很容易篡改
一个简单的理由就可以完全推翻
同一个政权在几十年前是痛打有产阶级没收私产，而后资本家成为座上宾，鼓励购买私产
话说，我还真的对那纸房产证没有任何安全感
不是说内地已经有某个建 ...

话口没完，广州也有案例了：鸿运花园
http://www.gzmama.com/thread-1737326-1-1.html

liyifan

话说，物权只保护你所拥有的建筑物的财产权，而不保证你对土地的支配权。
为什么落成仅十几年的鸿运花园政府就可以说征就征，赔偿的钱够支付生活环境的改变么？
原因只有一个——你只是国家土地上的租户（虽然名义上是主人），只有阶段性使用权，没有处置权交易权，房东赶客的时候不就是随便赔点钱就赶人么？赖死不走可以报警的说，若拆迁不走，扣你一个扰乱社会影响发展的钉子户的名头，拿着自定义的法理，就可以用国家工具逼迁。

我的公积金

土地制度问题是中国房产价值的一个瓶颈 无法突破

也决定了中国房产价格有自身的一个极值 无法超越

我的公积金

http://www.gzmama.com/thread-1737326-1-1.html

住鸿运花园的业主进来聊聊

   

原帖由 好食好住 于 2010-8-12 15:39 发表
关键是补偿几钱

即将出现最震撼的鸿运花园电梯楼补偿不如楼梯楼的奇迹

原因就是 电梯楼高容积率、楼梯楼低容积率

所蕴含的土地价值的区别

晚上详细分析

m@use

可以在網上搜搜：《中國人正在上的四個大當》看看

我的公积金

   

原帖由 妈咪 于 2010-8-13 15:13 发表
楼主太强了，能否帮我分析下我看的那几套房子啊http://www.gzmama.com/thread-1738342-1-1.html？

对学位房不甚了解，基于你购买学位房的主要目的还是学位，其他都在其次，提几条建议吧。

第一、找你要的学校的学位房，不要看太多学校的学位房，避免除了学位之外，增加太多干扰因素给你比较，让你患得患失，你看中的学校，相信学位价值也较高，用完之后方便转让时增值或者不至于太过贬值。

第二、找总价最低的房子，因为十万和一百万的学位房，蕴含的学位价值是一样的，你不是用来自住，而且很多学位房物业素质都一般，投资出租吸引力也不高，花最少钱办一样的事，性价比高。

第三、找租售比最高的房子，在等待上学和使用学位期间可以增加回报，如果有贷款买房，可以冲抵多一些贷款利息，也方便以后更加老化贬值转让时候多一些筹码。

第四、现在15年楼龄以上的房子，即使今后地价和房价继续升值，但是这个房产的整体价值将逐渐走下坡路直至归零（顺便广告，周末推出《中国房产70年生命周期价值波动曲线》相关详细分析，敬请关注），很不划算。如果能赞助上学，还是赞助划算些。

考虑问题的顺序依次是：赞助——锁定学校——寻找最低价——寻找最高租售比

我的公积金

   

原帖由 m@use 于 2010-8-13 15:46 发表
可以在網上搜搜：《中國人正在上的四個大當》看看

这个观点

有些言论对老百姓有些启发

但有些言论比较极端

怎么说呢

房产有他自身的价值

说得一文不值也不理性

所以还是要具体评估房产的价值与价格的关系

来判断买这个房是否合适



第一大当：房产

买房意味着什么？意味着你拥有了一个属于自己的房子。是的，你是这样以为，但是在中国你并无法拥有这个房子，只是租给你而已。因为房子是你的,地不是你的,只是把土地使用权租借给你70年[从现在退70年那是抗日战争时期,谁见过那时候的房子?]。房子通常情况下30年左右就会遇上拆迁或者旧房改造。也就是说你花了买房的钱，却只能得到租房的实际效果。当然这还不是最坏的。最坏的是，当几十年后你发觉上当了！有一群流氓冲进你用一辈子积蓄买下的房子，画上一个大大的拆字！然后把你的家当全部当垃圾一样的仍出门外，不顾你的苦苦哀求，甚至还在报纸上给你按一个钉子户的臭名，任大众辱骂的时候你就会知道什么叫做绝望！

形容中国的房地产有一个很有名的笑话是这样写的：

以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着，一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做-----公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个日本名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！

过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。

又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家的钱庄借前给他们，一年6分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢------

于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远！

这个笑话虽然有点夸张，但实际上这何尝又不是事实呢？有人说既然如此？为什么中国人还要买房？疯了一样的买？为什么？还不是愚民教育的结果，就好象60 年代，鼓吹人们必须购买三大件：手表、缝纫机、自行车才算是成功人士才可嫁人娶妻。70年代鼓吹人们必须购买新四大件：电视，冰箱，洗衣机，装电话才算是出人头地才可娶妻生子一样，记得当年装电话可是要几千块钱一部啊（人均收入不到200的小城），而北京上海更有上万一部的时候，还得排队买号搭人情，和今天的买房又何其相似？

liyifan

一声叹息

我的公积金

http://www.gzmama.com/thread-1740594-1-1.html

   

原帖由 莫太 于 2010-8-14 21:56 发表

这个房子买得过吗？请教高人们  

房子在白云山濂泉路口附近   8楼楼梯顶楼 房改房 政府的老房子 证上是97年的 86方  估计楼龄有20年了  双阳台 一个对着

白云山 能看到白云山的树  另一个阳台 跟房间达通变大房了 不好的地方是有个小房间没有窗户 也没法弄的 连着隔壁的房

子  中介和我们说 当初是公家帮他们买了公摊面积 我们买的话 房产证上还要加11%左右的公摊面积上去 想咨询下专业人士

是不是这样？现在谈下来 单价是7100左右 有高人分析下吗 谢谢

周边容积率为2.7的地价约5600元

考虑面积11%的溢价

考虑顶楼10%的折价

合计每平米6922元

86平约59万


还要考虑房改房须缴纳成交价的1%的土地出让金

以此类推该房产未来42年的逐年价值及走势


放两张图简单评估一下

你这套房子的现值大约59万

已考虑了包含可能增加11%面积的溢价 和顶楼10%的折价

而这套房子未来五十年的价值走势也在下面

已经考虑了地价和物价的长期增值

未来二十年的贬值速度还不算夸张

10年后价值52万 10年贬值7万

20年后价值52万 10年几乎不贬值 最保值的阶段

最后二十年的贬值基本是直线跳水

30年后价值47万 10年贬值5万

40年后价值33万 10年贬值14万

50年后价值4万 10年贬值29万

我的公积金

东山水均大街29年楼龄一万一千多抵买吗

http://www.gzmama.com/thread-1739322-1-1.html

   

原帖由 平静的心 于 2010-8-13 18:18 发表
为了BB能上好点的小学，虽然BB才一两岁不着急也想换房，看了水均大街一个80平方93万的三房单位，房屋间格是房大厅小，但厅外有十多方的平台，通风采光也可以，装修就不行，自己住肯定要重新装修，关键是29年的楼龄让我难以接受，而且不清楚到底入读什么小学，老公姐姐帮我们看的，说是肯定是名校，而且愿意买下我们现在的住房，再借几十万给我们买这间，也就是说我们不用给现钱能换一间房，现在住前进路两房一厅60方。是你你愿意吗？

周边地价 梅花村附近

70年使用权评估价11000元/平左右 设定容积率2.7

水均大街大多是9层楼梯楼 容积率应该在2左右

水均大街楼梯楼70年的平均地价

当前价值约为（11000*2.7）/2=14850元/平

按照水均大街楼梯楼楼龄29年 剩余42年土地使用期计

则水均大街楼梯楼42年的平均地价当前价值约为（14850*42）/70=8910元/平

则这套房子的土地价值约为8910元/平

按照花都金港城地价500元/平 装修2000元/平 卖5000元/平有赚计算

全新电梯带装修建筑价值去地价最高价值4500元/平

按照35年（本为30年）的建筑寿命折旧 每年折旧2.86%

金穗大厦已经29年楼龄 剩余7年

现在建筑物每平米价值

4500*7*35=900元/平

合计每平米9810元

考虑育才学位10%的溢价

合计每平米10791元

80平约86万


以此类推该房产未来42年的逐年价值及走势


放两张图简单评估一下

你这套房子的现值大约86万

已考虑了包含育才学位的溢价

而这套房子未来四十年的价值走势也在下面

已经考虑了地价和物价的长期增值

未来二十年的贬值速度还不算夸张

10年后价值80万 10年贬值6万

20年后价值74万 10年贬值6万

最后二十年的贬值基本是直线跳水

30年后价值54万 10年贬值20万

40年后价值5万 10年贬值50万

这还只是就房产价值论房产价值

还没考虑如果你是贷款的话 为此付出贷款利息的损失

如果你是全款的话 大笔现金的机会成本

谁接手谁亏大钱  逃也逃不掉

这就是为什么银行不接受

30年以上房产的抵押贷款

因为即使周边土地在升值

这房子的土地使用期也是

越来越短越来越贬值

这种抵押品谁要?

贷不了款的房子

谁来接盘？

我的公积金

　　一、住宅的土地使用权一般是70年，70年使用权到期后，房主应该怎么办？
　　　　　　　　　　
　　在制订《物权法》时，已考虑到土地使用权缴费续期的问题，
　　放弃了“无偿自动续期”的方案，采用了“自动续期”条款，
　　回避了无偿自动续期，为以后的缴费续期，留下了法律通道。
　　　　　　　　　　
　　目前，尚未制订有关收费细则法规，
　　因为，目前这个问题还不够迫切，全国也没有几块土地到期。
　　　　　　　　　　
　　土地使用权到期时，估计是缴费续期。　　　
　　　　　
　　　　　　　　
　　二、土地使用权到期后，如果有些人无能力缴费、或者不愿缴费，会怎么样？　
　　　　　　　　　
　　改革开放以来，新鲜事物层出不穷，呵呵。
　　　　　　　　　　
　　有些地方的房产证是两个证：一个是“房证”，一个是“地证”，
　　有些地方的房产证，是在一个证上，标注两条内容：房产面积x平米，土地面积x平米，
　　还有其他一些地方，有其他方法标注，呵呵。
　　　　　　　　　　
　　小产权房，从法律意义上讲，“房”是属于购房人的，“地”不属于购房人。
　　　　　　　　
　　这也是解决小产权房的讨论方案之一，
　　国家承认小产权房的“房”权，但不承认小产权房的“地”权，
　　只给小产权房发“房”证，不给发“地”证。
　　　　　　　　　
　　要注意，“房”和“地”是在法律上是可以分离的，
　　　　　　　　　　
　　我能猜到的是，
　　土地使用权到期后，如果不续费，
　　你的“房”证仍然有效，但是，你的“地”证失效了，你的土地没有了，
　　你不必搬出去住，你住在自己的“房”里，但是这个“房”的土地已经没有了

　　　　　　　　　　
　　“地”证有什么用？
　　平时没什么用，没有“地”证，你也可以居住，
　　但是，当拆迁补偿土地款的时候、“地”证的重要作用就显现出来了。
　　当房产转让的时候，没有“地”证的房子，其价值也是比较低的，跟小产权差不多吧。
　　　　　　
　　　　　　
　　三、相关资料：
　　
       全国人大法律委员会委员王利明也认为，房子存在多久，土地的使用权期限就应该多久。由于土地使用权如何续期、该不该收费等问题比较复杂，《物权法》草案讨论时就暂时采取了回避态度，但预计10年后，会有大量房屋的土地使用权到期，政府应当在10年内通过制定《物权法》实施细则来明示。
　　　　　　　　　　
　　据新华每日电讯
　　　　　　　　　　
　　10年后会有大量房屋的土地使用权到期。
　　　　　　　　　　
　　3月下旬以来，青岛开发区阿里山小区的部分业主忽然发现，自己住宅的土地使用权即将到期，在向国土部门咨询如何续期、如何收费等问题没有得到确切回答之后，他们向当地媒体反映了此事，随后在全国引起了轩然大波。
　　　　　　　　　　
　　面对各路媒体，当地政府部门选择了沉默。“在没有明确的国家政策出台前，一律不接受媒体采访。”青岛市国土资源和房屋管理局政策法规处王宁说。

我的公积金

怎么个有偿续期法呢？

看下表  如果70年到期后土地涨到2万5/平

你86平的房子补交215万土地出让金就是了

至于房子本身70年后还能不能用

那是另一回事