ABC3210

新政前看中一间房，中介费一万元。
要首付五成，实在没钱。交了25000元定金给业主，定金还不能退。一直没办法借到首期，我被迫放弃了这套房，现在中介说要求我给一万元中介费，你们说我怎么办啊，如果不给中介会告我吗？

[ 本帖最后由 ABC3210 于 2010-10-30 12:16 编辑 ]

immunejj

中介费是在交易成功的时候才能给，你都没有交易成功，凭什么给呀？他告不了你，放心吧

jingshen

这样

风语

这种时期还有人买房啊！

郑铃钢

如果你没签买签房屋买卖合同你就不用付中介费，但定金可能就拿不回来了的，买家好说话可能会还你，一般就没的还了的

美蝎子

不给!

炒房团连长

我的忠告如下

第一、合同是看客观结果，不是看主观。

你违约了，不管是主观的违约还是客观违约。所以，我建议你不要打官司。100%输。
而且惹恼了业主，可能面临反诉。关键看合同怎么写，如果违约责任是吃掉定金，再追究合同金额的10%，那么你打官司岂不是自投罗网吗？

要仔细看合同的小字是怎么写的。不要只留意填空部分。


第二、协商解除合同

一般由于政策原因，正常情况下，我估计业主也不会继续追究。但你要他书面承认，双方友好协商，解除合同。
不了了之也可以，但不了了之就怕遇到那些专挑刺，爱找茬的人。要一刀切干净，不留后患。

第三、争取中介费给一半，
由于中介确实只进行了一半，后面还有许多工作没有做，事情就中止了。所以要求只支付一半是有道理的。
但如果遇到不讲理的中介，只能算你倒霉。因为中介合同往往是一旦签约就支付全部中介费。

近日，广州市房管局负责二手楼的史小明就公开建议，对于因政策未成交的单子，建议中介不要收取全部费用。想必中介应该会给面子吧？

第四，对于业主

很难要求退定金。这是无理要求。
定金是什么用途的？不就是防止买家“因种种原因”无法完成交易吗？

但不妨尝试“以情感人”，动之以情。或许业主出于同情心，退一部分甚至推全部定金也存在一定的可能性。
可以尝试，但建议适可而止，结果是无法勉强的。

huazun

根据最新司法解释，因为国家政策的原因导致买不成房子的，卖家是应该无条件退定金的。

   

原帖由 炒房团连长 于 2010-11-1 00:45 发表
我的忠告如下

第一、合同是看客观结果，不是看主观。

你违约了，不管是主观的违约还是客观违约。所以，我建议你不要打官司。100%输。
而且惹恼了业主，可能面临反诉。关键看合同怎么写，如果违约责任是吃掉定 ...

炒房团连长

怎么可能会有这样的司法解释，这样的司法解释明明是不合法啊。不妨给了连接。你想啊，司法解释能改变买卖双方的合同条款吗？能取代合同条款吗？

司法解释，最多就是将不可抗力如何定义解释一下。但绝不会将政策因素包括第三方因素（比如银行信贷）列为不可抗力。



前几天，南方日报还是广州日报刚刚说的，大意是“房管局建议中介退一部分佣金”。

炒房团连长

对了，如果买卖双方在补充约定栏有约定，比如“因为银行贷款或政策原因，无法进行下一步，合同可以取消”等约定，那么事情又是另一回事。

手写的是第一优先，其次是印刷的。

我（经常是买家）签合同一律会手写一些对自己有利的条款（当然需要对方承认），要么就是将自己在家里打印好的合同补充说明成为合同附件，是合同不可分割的一部分。

siukong

   

原帖由 炒房团连长 于 2010-11-1 01:12 发表
对了，如果买卖双方在补充约定栏有约定，比如“因为银行贷款或政策原因，无法进行下一步，合同可以取消”等约定，那么事情又是另一回事。

手写的是第一优先，其次是印刷的。

我（经常是买家）签合同一律会手写 ...

炒房团长，有去拍卖场淘房吗?

liyifan

法院：房贷新政致退房不构成违约 开发商需退全款
2010年10月19日 07:08   来源：北京商报   齐琳 李子君


　　叫停三套房贷引发解约潮，由新政导致购房合同无法继续履行是否构成违约成为关注焦点。北京首例因第三套房贷叫停而引发的违约诉讼昨日宣判，通州法院认定，楼市新政属不可抗力，构成的退房情况不算违约，购房者不承担违约责任，开发商需全额返还购房款。

　　市民刘先生为买第三套房支付了5万元定金和5万元预付款，除需缴纳的首付款外，其余房款采取按揭贷款方式支付。禁止第三套房贷新政出台后，无力筹齐房款的刘先生申请退房，但开发商拒绝退款。几经商谈无效，刘先生决定诉诸法律。通州法院认为，房贷新政导致刘先生无法通过贷款方式购房，这是双方签合同时无法预见的，合同应予解除，并判决开发商返还刘先生定金和首付款共10万元。

　　根据《合同法》，不可抗力是指不能预见、避免和克服的客观情况，因不可抗力不能履行合同的，部分或全部免除责任。北京合川律师事务所律师刘闯认为，上述判决公平、公正，“房贷新政在当事人预料之外，不存在违约行为，如此判决适用于所有购房案例”。

　　“这个案子的判决适用于政策执行交替期内的购房者，但随着调控深入，今后再出现类似情况，恐怕就不能以‘不可预见’作为理由要求返还定金了。”北京中原地产三级市场部研究总监张大伟表示，楼市调控还在深入，契税等政策还可能出现调整，购房者应避免侥幸心理，必须要购房的，应提前向银行咨询自己的可贷款额度，同时缩短交易时间。

（责任编辑：林磊）

liyifan

律师教你应对新政违约
http://news.lfang.com/ 2010-10-29 11:12:24 来源：南昌晚报 作者：胡燕琼
关键词： 房地产 南昌
   困惑：退首付款遭拒
　　胡女士夫妇7年前从河南老家到南昌，一直从事个体生意，今年9中旬，二人在南昌城东一小区看中一套房子，交了5万块钱定金。月底，胡女士夫妇签了购房合同，付了首付。但就在他们准备贷款材料的时候，银行接到新政策的通知，被告知贷款办不了，因为他们不能提供一年以上的完税证明。现在房子买不了了，胡女士想讨还首付款，可遭到开发商拒绝。面对如此情况胡女士该如何维护自己权利呢？
    江西华特律师事务所刘行：可暂时推迟履行合同
    对于国家出台调控房产的新政策，从法律上来分析，属于不可抗力事件。不可抗力是一项免责条款,是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过错,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同。如果不可抗力事件导致合同不能履行的，合同双方均可解除合同，如果只是暂时阻止合同履行的，可以推迟履行合同。本案中的国家房产调控新政，已导致本合同不能履行，因此，双方都可以解除合同。收受定金的一方应当返还定金，如果协商不了，胡女士可以向法院起诉，要求开发商退还定金及首付款。
困惑：利率提高难承受
     俞大姐，年过半百，南昌人，女儿在城南工作，一家三口住在50多平方米的老房子里。主要考虑方便女儿上班，想在城南一带购房。挑了将近一个月的时间，终于在象湖挑了一套面积90多平方米、总价在40万元以内的房子。
    按俞大姐家原来的情况，再买房时视为首套，可享受7.5折优惠利率。好不容易凑够了首付款，余下的按揭分30年还清。9月26日，俞大姐支付了10万元左右的首付款。
    新政一出，全家傻眼了，自家的情况被列为购买第二套住房，首付比例提高至5成，利率提高1.1倍。面对这多出来的一大笔钱只能放弃购房 了。
    开发商认定俞大姐属于违约，不愿退回首付款，并要求继续履行合同。
    江西中矗律师事务所 刘良欢：解除合同和退款
　　如果俞大姐与开发商所签订的房屋买卖合同已经约定了首付10万元，余下房款按揭30年，那么在办理按揭手续过程中遇新政出台，致使无力支付新增的首付款，则属于不可抗力因素导致合同无法履行，俞大姐不构成违约。
　　不可抗力，是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。既包括某些非规律性的自然现象，如地震、洪水、海啸，也包括合同当事人人力所不能及的社会现象，如国家法律、政策的变化等。按照我国合同法的有关规定，俞大姐应及时告知开发商遇到新政出台，且无力增加首付，要求解除合同。开发商应与俞大姐解除合同，退回已付房款10万元，对房屋另行销售。

ABC3210

定金我都没想过可以要回来，我是想问问能否不用再给中介费了。

ABC3210

   

原帖由 郑铃钢 于 2010-10-30 14:27 发表
如果你没签买签房屋买卖合同你就不用付中介费，但定金可能就拿不回来了的，买家好说话可能会还你，一般就没的还了的

签过了

liyifan

网上这样的案例很多的
有的是引用合同法里“情势变更”有的是“不可抗力”去抗辩
若定金都能退，那么，中介费，完全不给，估计人家不肯，毕竟干了活，我看商量着办吧
毕竟他们没有协助完成交易，而且非你主观原因导致合同无法履行。
如果是我，在他们能积极协助追讨定金的前提下，会考虑给一部分吧。

炒房团连长

1、一手楼定金与二手楼定金在实际操作上是完全不同的。
2、那些案例都是舆论，或律师广告。当然也可以说是“舆论操纵”，施压开发商（以保护消费者）。但我觉得，实际情况是，一手楼拿回定金只有不到1%的可能性。二手楼拿回定金的可能性绝对是0。

3、中介费可以拿回50%的可能性极大。

因为中介是全过程的，不是签了约就完工。100%的工作都做完，拿100%的金额。只做了一半，拿一半的佣金也说得过去。
再有，广州市房管局已经发话，应该算是行政干预站到了买家这一边。中介应该会给个面子的。

炒房团连长

政策绝对不可能解释为“不可抗力”，去翻辞海对政策的定义。将政策解释为不可抗力的律师根本就无资格领取律师执照的。

政策倒可以解释为“重大情势变更”。
但要证明买家“无过失”很难。因为我国调控政策月月有，年年有。舆论天天有宣传。买家要证明自己“在重大情势变更”情况下无过失很难，几乎不可能。卖家倒可以轻易证明“政策变化属于买卖双方需要事先预防和实现考虑的商业环境”。

否则，银行信贷政策的变更也属于重大情势变更了，也可以因此解除合同了。那合同岂不是象面团一样，随便认人摆弄了？


许多合同条款都直接明文规定，未在规定期限内筹集到首付款怎么办，未在规定期限内办妥按揭贷款怎么办。这些都是不可推翻的合同条款，连“重大情势变更”都不算。
比如，合同往往约定：首付预计为30%，贷款预计为70%。如果无法办理合同金额70%的贷款，则需在多少天内补足首付款。若贷款50%，则首付款比例是50%，等等字样。

[ 本帖最后由 炒房团连长 于 2010-11-1 09:45 编辑 ]

ABC3210

   

原帖由 炒房团连长 于 2010-11-1 09:29 发表
1、一手楼定金与二手楼定金在实际操作上是完全不同的。
2、那些案例都是舆论，或律师广告。当然也可以说是“舆论操纵”，施压开发商（以保护消费者）。但我觉得，实际情况是，一手楼拿回定金只有不到1%的可能性。二 ...

中介费还没有交付，只给了定金，能否不给中介费就了结了此事啊，我现在已经损失很多了。